¿Qué es el valor de referencia de un inmueble?

Es el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario.

El valor de referencia de un inmueble es una de las características económicas de su descripción catastral.

El valor de referencia no superará el valor de mercado. Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación.

¿A qué impuestos afecta el valor de referencia?

Desde el pasado día 1 de enero de 2022 que entró en vigor el «valor de referencia» como nuevo elemento configurador y determinante de la base imponible, afecta a los siguientes impuestos de nuestro sistema tributario:

– Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentos (ITPAJD)

– Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)

– Además, también puede tener repercusiones en otros impuestos.

¿Cómo se calculaba anteriormente?

Anteriormente, tanto en el ITPAJD como en el ISD, la norma legal establecía que la base imponible del impuesto se correspondía con el «valor real» de los elementos adquiridos y, por dicha razón, la valoración de los inmuebles al momento del devengo del impuesto se convertía en un fuente de innumerables litigios con la administraciones tributarias, especialmente, las autonómicas.

¿Por qué motivo han aprobado la nueva normativa vigente?

Con el objetivo de evitar o mitigar tal litigiosidad —así se reconoce y dice expresamente en la Exposición de Motivos—, el legislador ha aprovechado la Ley 11/2021 de 9 de julio, de medidas contra el fraude fiscal, para modificar los textos legales del ITPAJD y del ISD, eliminando de ambos preceptos el concepto de «valor real» y sustituyéndolo por el de «valor», sin mayores calificativos.

A partir de lo anterior y en lo que se refiere a la valoración de bienes inmuebles, la base imponible vendrá determinada por el «valor de referencia» previsto en la normativa reguladora del Catastro Inmobiliario a la fecha del devengo del impuesto, salvo que el valor del bien inmueble declarado por los contribuyentes sea superior al «valor de referencia», o en el caso de inexistencia de la publicación de dicho «valor de referencia» por parte del Catastro Inmobiliario.

Con la eliminación del concepto «valor de mercado» como base imponible del ITPAJD e ISD se crea una suerte de ficción legal o presunción de valor con el que se espera reducir los conflictos entre los contribuyentes y la administración.

¿Qué está pasando en la realidad?

Sin embargo, lejos de conseguirse tal objetivo, la realidad es que la aplicación del nuevo «valor de referencia» en el ejercicio 2022 está creando situaciones conflictivas en la tributación del ITPAJD y en el ISD.

Así pues, si bien es cierto que se han dado situaciones en las que el «valor de referencia» se encuentra muy equiparado al valor real de los bienes inmuebles transmitidos, también hemos observado numerosos supuestos en los que existe un «valor de referencia» totalmente desproporcionado y desconectado con el valor de mercado.

Lo anterior comporta un efecto impositivo muy gravoso, ya que aun estando en desacuerdo con dicho valor de referencia, se obliga a los contribuyentes a tener que tributar en el ITPAJD y en el ISD por unos valores que pueden ser ajenos al valor real del bien inmueble adquirido y, en su caso, a tener que discutirlo mediante los procedimientos legales correspondientes, lo que pone en tela de juicio la idoneidad del nuevo «valor de referencia» como método para determinar la base imponible en dichas operaciones y sobre todo para conseguir reducir la litigiosidad con las administraciones tributarias autonómicas.

Además, la nueva objetivación de la base imponible en el caso de operaciones inmobiliarias en el ITPAJD y ISD puede conllevar, según el caso, a la posible vulneración del principio constitucional de capacidad económica, y ello por obligar la actual normativa, en ciertos supuestos, a tener que ingresar una cuota tributaria muy superior a la que realmente correspondería si atendemos al valor declarado por las partes en la adquisición o transmisión de un bien inmueble. 

No olvidemos que recientemente el Tribunal Constitucional consideró por dicho motivo que la forma de delimitación de la base imponible en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana no respetaba dicho principio de capacidad económica, considerando inconstitucionales y nulos los artículos de la norma que establecían la determinación de la base imponible en dicho tributo.

Por todo ello, entendemos que existen argumentos para discutir y cuestionar los efectos de la obligatoria aplicación del «valor de referencia». En este sentido, deberá analizarse caso por caso para examinar cuál es la estrategia más idónea para la impugnación del «valor de referencia».