Si vas a ejercer la opción de compra de un inmueble y la entidad bancaria te obliga a pagar el impuesto de plusvalía municipal, contacta con Afeplus y estudiaremos la posibilidad de iniciar la reclamación de la cuota que salga a ingresar.
Es importante iniciar con anterioridad al pago del impuesto las gestiones necesarias ante los diferentes organismos, tales como Ayuntamiento y Dirección General del Catastro Inmobiliario, con el fin de solicitar la información necesaria para impugnar la incorrecta liquidación del impuesto.
FISCALIDAD DEL LEASING INMOBILIARIO
El leasing o arrendamiento financiero, a pesar de su frecuencia, es una operación que plantea bastantes dudas en cuanto a su fiscalidad. Intentaremos resolverlas aquí en lo relativo a la fiscalidad del leasing inmobiliario.
¿Qué es el leasing?
El arrendamiento financiero (“leasing”) es un contrato mediante el cual se cede el uso de bienes muebles o inmuebles, a cambio del abono periódico de unas cuotas, con la posibilidad al fin del período de uso de ejercitar la opción de compra incluida pagando una cantidad final.
En muchas ocasiones los bienes objeto de leasing son adquiridos para esa finalidad por una entidad financiera según las indicaciones del usuario.
La mejor manera de resumirlo es decir que son un alquiler con opción de compra.
Constitución del leasing.
El leasing es un contrato mercantil, ya que se realiza por una empresa como parte de su actividad, sujeto al IVA.
Además al realizarse en escritura pública tiene que tributar por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
¿Sobre qué importe? La Dirección General de Tributos (DGT) entiende que será sólo sobre el importe correspondiente a las cuotas periódicas, que incluyen tanto la recuperación del coste o valor del inmueble como los intereses financieros innatos a la operación, pero que no se tributará por AJD sobre la cuantía de la opción. Sin embargo algún tribunal entiende que el importe de la opción también debe formar parte de la base imponible del contrato.
Ejercicio de la opción de compra al final del período de uso.
Será una operación sujeta también a IVA.
El artículo 4.uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29), “estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen”.
En particular, el mismo artículo 4 en su apartado dos establece que, entre otros supuestos, se entenderán realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles, cuando tengan la condición de empresario o profesional.
Por su parte, el artículo 5, apartado uno, letras a) y b) de la Ley 37/1992 dispone que, a los efectos de lo dispuesto en dicha Ley, se reputarán empresarios o profesionales, entre otros, a las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario, así como a quienes realicen actividades empresariales o profesionales entendiendo por tales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
Y además aunque sea segunda o ulterior entrega de edificación no está exento según el artículo 20 uno 22 de la Ley del IVA, pues está en los supuestos excepcionados de esa exención ( siempre que el leasing haya sido hecho por más de 10 años).
Uno. Estarán exentas de este impuesto las siguientes operaciones:
22.ºA) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.
Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquéllos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.
Las transmisiones no sujetas al Impuesto en virtud de lo establecido en el número 1.º del artículo 7 de esta Ley no tendrán, en su caso, la consideración de primera entrega a efectos de lo dispuesto en este número.
La exención prevista en este número no se aplicará:
- a) A las entregas de edificaciones efectuadas en el ejercicio de la opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento, por empresas dedicadas habitualmente a realizar operaciones de arrendamiento financiero. A estos efectos, el compromiso de ejercitar la opción de compra frente al arrendador se asimilará al ejercicio de la opción de compra.
Los contratos de arrendamiento financiero a que se refiere el párrafo anterior tendrán una duración mínima de diez años.
Al realizarse en escritura pública ha de tributar por AJD. Lo mismo ocurre si se eleva a público un contrato privado de “leasing”.
¿Sobre qué base se aplican IVA y AJD?
Lo lógico es entender que sobre el valor de la opción y no sobre las cuotas abonadas, pues ya se ha tributado anteriormente sobre las cuotas periódicas. Muchas veces ha habido pronunciamientos contrarios, pero actualmente parece que está establecido ese criterio.
El valor de la opción es el precio establecido para ejercerla, aunque hay algunas decisiones administrativas y judiciales que es el resultado de restar al valor real de mercado del inmueble en la actualidad los importes ya pagados por las cuotas previamente satisfechas.
Ejercicio anticipado de la opción de compra.
Se ha discutido si en caso de ejercicio de forma anticipada de la opción de compra se puede considerar aplicable la excepción a la exención y por tanto aplicar el IVA.
En una sentencia de 14 de julio de 2010 el Tribunal Supremo entiende que “no existe razón jurídica que impida que su efectivo ejercicio, aun anticipado, no pueda considerarse también como un supuesto de excepción a la exención.
Sin embargo una consulta vinculante de DGT de 10 de febrero de 2010, considera que en el caso de ejercicio anticipado (.) “la opción de compra ejercitada no es la inherente a este tipo de contratos, precisamente por ser anticipada a su término, según ha quedado expuesto en el Fundamento Tercero de esta resolución y no pudiendo encajarse el supuesto en el apartado a) del artículo 20.Uno.22 de la Ley del IVA, está sometido al régimen general, es decir, se considera segunda o ulterior transmisión de edificación sujeta y exenta del IVA y por tanto sujeta a Transmisiones Patrimoniales.”
Eso mismo se reitera en una consulta vinculante de DGT de V1162-12 de 29/05/2012 que afirma que: ” el ejercicio anticipado de la opción de compra por parte de los clientes de la entidad consultante constituirá una entrega de bienes sujeta pero exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido sin perjuicio de que el adquirente solicite al transmitente (entidad arrendadora hasta ese momento) la renuncia a la exención con arreglo a los requisitos establecidos por el artículo 20.Dos de la Ley 37/1992.”
Además ha de tenerse en cuenta como afecta el ejercicio anticipado de la opción de compra respecto al régimen del leasing en el Impuesto sobre Sociedades que permite acelerar el ritmo de deducción de la amortización del bien.
Otros actos respecto al leasing:
Subrogación en la posición arrendataria: la base imponible de AJD sería la de las cuotas periódicas pendientes. Sin embargo, el TSJ-Madrid ha sostenido que el valor de la propia opción también se integraría en la base imponible.
Novación
Si se establece un período de carencia durante el que sólo se abonan intereses, fraccionándose el principal entre las restantes cuotas del contrato, según la DGT se tributará por los intereses adicionales.
Extinción anticipada del contrato inmediatamente antes del vencimiento pactado.
El TSJ-Madrid también ha sostenido que “la valoración económica (…) es de cero, es ninguna, pues todas las cuotas periódicas habían sido ya satisfechas, la opción de compra no se ha ejercitado y las partes no se han impuesto penalización alguna evaluable económicamente por tal resolución anticipada, sin duda, debido a que la resolución contractual se ha producido de mutuo acuerdo, un solo día antes de su vencimiento natural (…)” por lo que “no tiene contenido económico alguno, razón por la cual no llega a integrar el hecho imponible mismo de AJD (…)”.
Impuesto de la plusvalía municipal
Inicia la reclamación online del impuesto de la plusvalía municipal
¿Puedo reclamar la plusvalía municipal del leasing inmobiliario?
Como es de sobra conocido, el IIVTNU (conocido como el impuesto de la plusvalía municipal”) ha sido declarado inconstitucional cuando el inmueble transmitido no haya experimentado incremento de valor real respecto al momento de su adquisición. Por lo tanto, en principio, en estos casos será susceptible de devolución si se presenta la correspondiente reclamación. Este artículo aborda la reclamación de la referida plusvalía en caso de leasing o arrendamiento financiero inmobiliario y la posibilidad de iniciar una reclamación online de dicho impuesto municipal.
- Arrendamiento financiero con opción de compra
- Plusvalía municipal. obligación de pago del impuesto
A la hora de adquirir un local de negocio frecuentemente el empresario opta por un arrendamiento financiero con opción de compra, en la que la entidad financiera adquiere de un tercero la propiedad del inmueble con el único fin de formalizar simultáneamente el leasing con el empresario interesado en el local.
Con tal motivo, las entidades financieras, para evitar el coste de la plusvalía municipal que en el futuro se devengue como consecuencia de la transmisión del local al empresario ejercitante de la opción de compra, establecen por vía contractual que sea el empresario comprador quien se haga cargo del coste de dicha plusvalía. Las entidades financieras así traspasan al empresario el coste de su obligación tributaria.
El negocio para las entidades financieras en este tipo de operaciones no radica en obtener una ganancia con la reventa del inmueble, cuyo coste únicamente se recupera o amortiza, sino en cobrar el canon arrendaticio durante los años que dura el arrendamiento financiero.
Por ello, el incremento de valor entre la adquisición por la entidad financiera y la transmisión al empresario del local de nego- cio en este tipo de operaciones es en principio nulo –cuando menos si atendemos al valor declarado, y sin perjuicio de su valor real–, toda vez que en la escritura de leasing suele establecerse como valor del local y precio de venta para el caso de ejercicio de la opción de compra por el empresario exclusivamente el coste de recuperación del importe pagado por la entidad financiera con motivo de la adquisición del local.
Llegados a este punto, cabe preguntarse si quien costeó la plusvalía municipal en virtud de pacto contractual, sin venir legal- mente obligado ello, está legitimado para instar la rectificación de la correspondiente autoliquidación y obtener la devolución del ingreso indebido.
La respuesta que a buen seguro se recibirá de las Haciendas Locales será negativa, por entender que el único legitimado para instar la devolución de la plusvalía municipal es la entidad financiera, en su condición de sujeto pasivo del impuesto.
Sin embargo, la postura de los Tribunales es bien distinta y de todo punto lógica: quienes asumieron contractualmente la obligación de pago del impuesto, costeando dicho pago, están legitimados para reclamar su devolución en calidad de interesados.
En este sentido, se ha pronunciado reiteradamente el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, (con sustento en la jurisprudencia del Tribunal Supremo), entre otras, en la Sentencia núm. 1103/2015, de 22 de diciembre, que merece ser citada por su meridiana exposición: “(…) Una cuestión es la titularidad de la relación jurídica que nace con la obligación tributaria y otra es el interés que pueda tener en la existencia, cuantía y demás elementos de esa misma obligación la parte que ha contraído con el sujeto pasivo el deber de abonar su importe. Para esta última, la anulación del acto impugnado es susceptible de producir un efecto positivo o evitar un perjuicio cierto.” (…) “Este criterio se fundamenta en la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 1987 (rec. 63568/1984), la cual declaró que, si bien es cierto que nunca perderá su condición de contribuyente quien legalmente
“Las entidades financieras, establecen por vía contractual que sea el empresario comprador quien se haga cargo del coste de dicha plusvalía”
“Al tercero que se compromete y paga una carga tributaria que no le corresponde legalmente, difícilmente se le puede negar que posea un interés directo, propio, cualificado y específico, en definitiva, un interés legítimo” debe soportar la carga tributaria aún cuan- do realice su traslación a otras personas, no es menos cierto que tal conclusión no es transportable al plano procesal para negar la legitimación para impugnar las liquidaciones a quien ha asumido contractualmente la obligación de pagar la deuda tributaria, pues el concepto de legitimación como presupuesto inexcusable del proceso implica una relación unívoca entre el sujeto y el objeto de la pretensión (acto o disposición impugnados), de tal forma que su anulación produzca automáticamente un efecto positivo (beneficio) o negativo (perjuicio) actual o futuro pero cierto.”
Llegando a afirmarse por el Tribunal Supremo, en Sentencia de 13 de mayo de 2010 (Recurso de unificación de doctrina 296/2005), que desde la perspectiva del artículo 24 CE, “al tercero que se compro- mete y paga una carga tributaria que no le corresponde legalmente, difícilmente se le puede negar que posea un interés directo, propio, cualificado y específico, en definitiva, un interés legítimo.”
Así pues, para reclamar la devolución de la plusvalía municipal del leasing, asumiendo que la respuesta de los Ayuntamientos será con toda probabilidad negativa, caben dos alternativas:
- Tratar de obtener por parte de la entidad financiera la ratificación de la reclamación presentada en vía administrativa, si ello fuera posible
- Y si esto último no se logra, y se desestima por parte de la Administración la reclamación, recurrir judicialmente para hacer valer nuestros derechos y recuperar la cuantía de la plusvalíal
