Breve resumen sobre los impuestos asociados a la parte vendedora en la transmisión de un inmueble.

¿Qué impuestos se pagan con la venta de un inmueble?

Con la venta de un inmueble el vendedor tiene que pagar: 

• IRPF por ganancia patrimonial
• Impuesto de la plusvalía municipal (IIVTNU)
• Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

¿Cuándo se pagan?

• IRPF: Se paga en la declaración de la renta del año siguiente a la venta. 
• Plusvalía municipal: para las transmisiones “inter vivos” el plazo es de 30 días pero para las transmisiones “mortis causa” el plazo es de 6 meses con posibilidad de pedir una prórroga.
• IBI: se pagará anualmente al Ayuntamiento y el sujeto pasivo es el titular del inmueble

¿Cómo calcular el IRPF en la venta de una casa?

Solo se pagará IRPF en los casos en los que se haya obtenido una ganancia patrimonial con la venta de la vivienda. Si la has vendido tu piso por un coste inferior a lo que abonaste, no tendrás que pasar por caja. Eso no te exime de hacer la declaración de la renta, solo de declarar la parte relativa a tu inmueble.

Para conocer si el balance de la operación es negativo o positivo, entran en juego otros factores, como los gastos derivados de la operación de compraventa, las reformas que hayas hecho, comisiones inmobiliarias, etc. 

Para calcular la ganancia patrimonial, hay que hacer una sencilla operación: restar el valor de adquisición al valor de transmisión. 

Valor de transmisión de la venta de un piso

El valor de transmisión de una vivienda se refiere a la ganancia neta obtenida por la venta de tu vivienda. En ellos hay que incluir

• El precio de venta de la casa.
• Los impuestos que debiste pagar por la operación. Por ejemplo, la plusvalía.
• Comisión inmobiliaria, en el que caso de que haya.

Ejemplo cálculo del valor de transmisión

Para obtener el valor de transmisión, hay que restar los gatos a los ingresos de la venta. Un ejemplo práctico sería:

Precio de venta: 150.000 euros.

Gastos derivados de la venta:

• Plusvalía municipal: 1.000  euros
• Honorarios agencia inmobiliaria: 5.000 euros

Valor de transmisión: 150.000 euros – 5.000 euros – 1.000 euros = 144.000 euros

Valor de adquisición de una vivienda

El valor de adquisición se refiere a la inversión total realizada sobre la casa, desde que la compraste hasta que la vendiste. Hay que sumar todo lo que has invertido en ella. Algunas de las cuestiones a tener en cuenta son:

• El precio de compra de tu casa.
• Reformas, arreglos, etc. 
• Gastos e impuestos derivados de la compra: notaría, el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), IVA y el IAJD (impuesto de actos jurídicos documentados), entre otros.
• Hipoteca.

Al resultado de la suma le tenemos que restar el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles. Si tienes una vivienda en alquiler, podrás deducir algunos gastos derivados del arrendamiento.

Ejemplo cálculo del valor de adquisición 

Precio de compra: 100.000 euros

Gastos de compra:

• Notaría: 500 euros.
• ITP: 5.500 euros.
• Registro: 350 euros.
• Reformas: 15.000 euros.

Valor de adquisición: 100.000 + 500 + 5.500 + 350 + 15.000 euros = 121.350 euros

¿Cuánto se paga de IRPF por venta de vivienda?

Una vez se hayan obtenido los datos anteriores, es la hora de calcular la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Hay que recordar que si sale negativo, no habrá que declarar IRPF.

En cambio, si has obtenido alguna ganancia, es decir, sale positivo, habrá que aplicar el porcentaje de cada tramo establecido por la Agencia Tributaria. Son:

Los porcentajes se aplican de forma progresiva, es decir, habrá que aplicar el 19% a los 6.000 euros de ganancia, desde los 6.000 a los 50.000 euros de ganancia, a ese tramo en concreto, el 21%, y así sucesivamente.

Ejemplo de cómo aplicar IRPF venta de vivienda

Siguiendo con el ejemplo anterior, nos quedaría el siguiente cálculo:

Ganancia patrimonial= 144.000 euros (valor de transmisión) – 121.350 euros (valor de adquisición) = 22.650 euros

A los primeros 6.000 euros les aplicamos el primer trapo, tipo impositivo del 19% , a los 16.650 euros restantes el 23%. Esto arroja un total de 4.969,5 euros de IRPF por la venta de la vivienda.

¿Cuándo está exenta la venta de una vivienda?

Como norma general, hay que pagar IRPF si se ha obtenido una ganancia patrimonial,  pero hay casos en los que no es obligatorio aplicar ninguna retención en la venta de un piso. Son los siguientes:

1.- Exención de IRPF por venta de casa habitual mayores de 65 años

No tienes que declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión, onerosa o lucrativa, de la vivienda habitual si eres una persona mayor de 65 años o si eres una persona en situación de dependencia. Por lo tanto, no hay que aplicar el IRPF.

2.- No hay ganancia patrimonial

Si con la venta de una vivienda no has obtenido beneficio, no tienes que aplicar ningún tipo de retención del IRPF.

3.- Exención en el IRPF por dación en pago

Si has tenido que entregar tu casa al banco al no poder pagar la hipoteca, lo que se conoce como dación en pago, podrás aplicar una exención en el pago del IRPF. Para ello, hay que demostrar que no se posee solvencia ni otros bienes para afrontar la deuda.

4.- Exención por reinversión en vivienda habitual

Si la ganancia total obtenida al vender tu vivienda va destinada a la compra de otra y/o las reformas de la que vaya a ser tu casa habitual, estás exento de aplicar el IRPF. La aplicación de la exención no es automática, sino que deberás notificar la voluntad de acogerte a la misma. Si te sobra dinero de la operación, la exención será parcial.

La reinversión de dicho capital deberá realizarse en un plazo no superior a dos años, tanto anteriores o como posteriores a la venta de tu vivienda habitual.

¿Cómo calcular la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo durante un periodo de tiempo.

Dos formas de calcular plusvalía municipal

Desde que entró en vigor el Decreto Ley del 10 de noviembre de 2021, existen dos fórmulas para calcular la plusvalía municipal: real y objetiva.

La fórmula objetiva

Se multiplicará el valor catastral del terreno con unos coeficientes que se fijarán anualmente. El resultado de aplicar al valor catastral el coeficiente será la base imponible del impuesto a la que se aplicará el tipo impositivo, que es de un máximo del 30%.

La fórmula real

Se hará un cálculo de la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra o adquisición de la casa (o valor comprobado por la comunidad autónoma correspondiente). Si se trata de un inmueble construido, al resultado de la diferencia se le aplica el porcentaje que el valor del terreno suponga sobre el valor catastral total. El resultado será la base imponible a la que se le aplicará el tipo impositivo del 30%.  

¿Hay que pagar siempre la plusvalía municipal con la venta de una casa?

No. Desde el 10 de noviembre de 2021, si no has obtenido ningún tipo de ganancia o has perdido dinero, no tendrás que pagar la plusvalía municipal.

¿Qué es el IBI y quién lo paga al vender un piso?

El IBI es un impuesto permanente que paga el propietario de la vivienda cada año. Lo normal en las compraventas es que el comprador y el vendedor se repartan la parte proporcional del año en el que hayan sido propietarios.

¿Cuánto se paga de IRPF en la venta de una vivienda?

Depende de lo que hayas obtenido. Si has obtenido un beneficio al vender tu casa, debes aplicar uno de los siguientes tramos del IRPF, que dependen de la cantidad ganada: 

• Hasta 6.000 euros de ganancia: 19%. 
• Entre 6.000 y 50.000 euros: 21%.
• Entre 50.000 y 200.000 euros: 23%.
• Más de 200.000 euros: 26%.

¿Qué tiene que pagar el vendedor en una venta de un inmueble?

Hay que pagar tres impuestos, el IRPF, el IBI y la plusvalía municipal. Normalmente, aunque dependen de la comunidad autónoma, estos gastos se sitúan entre el 10% del valor total de la operación. Hay que incluir otros costes, como notaría, comisión inmobiliaria, etc.

Fuente: Idealista, portal inmobiliario.