El valor de referencia de los inmuebles: qué es, a qué impuestos afecta y cómo impugnarlo
Entrada en vigor del valor de referencia
El 1 de enero de 2022 entró en vigor el denominado valor de referencia del inmueble, un elemento clave para determinar la base imponible de los impuestos vinculados a la transmisión de bienes inmuebles, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
Desde su implantación, el valor de referencia se ha convertido en uno de los aspectos más controvertidos de la fiscalidad inmobiliaria, generando numerosos conflictos entre contribuyentes y Administraciones tributarias.
¿Qué es el valor de referencia de un inmueble?
El valor de referencia es el valor determinado por la Dirección General del Catastro, a partir del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles formalizadas ante fedatario público.
Este valor se calcula teniendo en cuenta:
Las características propias de cada inmueble
Los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario
La información procedente de transacciones reales comunicadas por notarios y registradores
El valor de referencia constituye una característica económica más de la descripción catastral del inmueble y, según la normativa, no debería superar el valor de mercado, aplicándose para ello un factor de minoración en su determinación.
¿A qué impuestos afecta el valor de referencia?
Desde su entrada en vigor, el valor de referencia es el elemento determinante de la base imponible en los siguientes impuestos:
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD)
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)
Además, su aplicación puede tener repercusiones indirectas en otros impuestos, dependiendo del tipo de operación inmobiliaria realizada.
¿Cómo se calculaba la base imponible antes del valor de referencia?
Con anterioridad a 2022, tanto en el ITPAJD como en el ISD, la base imponible venía determinada por el denominado «valor real» del bien inmueble.
Este concepto indeterminado generó durante años una elevada litigiosidad, ya que las Administraciones tributarias —especialmente las autonómicas— cuestionaban de forma sistemática los valores declarados por los contribuyentes, dando lugar a comprobaciones de valores y a numerosos procedimientos administrativos y judiciales.
¿Por qué se aprobó la nueva normativa del valor de referencia?
Con el objetivo declarado de reducir la litigiosidad, el legislador aprobó la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, modificando la normativa reguladora del ITPAJD y del ISD.
Esta reforma eliminó el concepto de «valor real» y lo sustituyó por el genérico concepto de «valor», que en el caso de los bienes inmuebles se identifica con el valor de referencia catastral vigente en la fecha del devengo del impuesto.
La base imponible será, por tanto:
El valor de referencia, salvo que
El valor declarado por el contribuyente sea superior, o
No exista valor de referencia publicado para el inmueble
Con esta modificación se crea una presunción legal de valor, con la finalidad de objetivar la base imponible y reducir los conflictos con la Administración.
¿Qué está ocurriendo en la práctica?
Lejos de cumplir su finalidad, la aplicación del valor de referencia desde 2022 está generando numerosos problemas en la tributación inmobiliaria.
Si bien existen casos en los que el valor de referencia se aproxima al valor real del inmueble, se están produciendo numerosos supuestos en los que dicho valor resulta claramente desproporcionado, desconectado del valor de mercado real.
Esta situación provoca que los contribuyentes se vean obligados a:
Tributar por el ITPAJD o el ISD sobre un valor superior al realmente pagado
Ingresar una cuota tributaria excesiva
Impugnar posteriormente el valor de referencia mediante los procedimientos legales correspondientes
Todo ello cuestiona seriamente la idoneidad del valor de referencia como método para determinar la base imponible y como instrumento para reducir la litigiosidad.
Valor de referencia y principio de capacidad económica
La aplicación obligatoria del valor de referencia puede suponer, en determinados casos, una vulneración del principio constitucional de capacidad económica, al obligar a tributar por un valor que no se corresponde con la realidad económica de la operación.
No debe olvidarse que el Tribunal Constitucional ya declaró inconstitucional el método de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) precisamente por vulnerar dicho principio.
¿Es posible impugnar el valor de referencia?
A la vista de lo anterior, existen argumentos jurídicos sólidos para cuestionar la aplicación obligatoria del valor de referencia, especialmente cuando este no refleja el valor real del inmueble.
No obstante, la impugnación del valor de referencia debe analizarse caso por caso, valorando:
El tipo de operación
El impuesto afectado
El valor declarado
La diferencia con el valor de referencia
La estrategia jurídica más adecuada
Consejo jurídico
Si el valor de referencia aplicado a su inmueble es desproporcionado o injustificado, resulta fundamental analizar su caso de forma individualizada para determinar la viabilidad de su impugnación y evitar una tributación superior a la legalmente procedente.
